안녕하세요. 락쿠입니다.
대한민국 재개발 마켓의 절대 강자이자 한강변 스카이라인을 송두리째 재편할 서울 성동구 ‘성수전략정비구역’이 마침내 시공사 선정이라는 역사적인 카운트다운을 시작했습니다.
1구역(GS건설)과 4구역(롯데건설)이 이미 시공권을 확보한 상태에서, 남은 알짜배기인 성수2지구와 성수3지구가 한날한시에 입찰공고를 올리며 대형 건설사들의 진검승부를 예고했습니다.
오늘 8일 고시된 시공자 선정 입찰공고 및 정비업계에 따르면, 성수2지구와 성수3지구의 합산 공사비 규모만 무려 4조 원에 달하는 대형 장세가 펼쳐졌습니다. 2지구의 DL이앤씨-HDC현대산업개발 간의 숨 막히는 경쟁 구도 가설과 3지구 최고 72층을 정조준한 삼성물산의 독주 체제 데이터를 서술적 분석과 함께 표로 완벽히 해부해 드리겠습니다.
성수2지구 공사비 2조 / 컨소시엄 불가
성수2지구 조합은 오는 15일 현장 설명회를 개최한 뒤, 다음 달인 8월 31일 최종 입찰을 마감하는 타이트한 캘린더를 확정했습니다.
이번 사업은 한강 수변을 배후에 두고 총 2,359가구를 새로 조성하는 대형 프로젝트로, 책정된 공사비만 2조 137억 원에 달합니다. 특히 조합은 대형 건설사들의 지분 쪼개기 식 참여를 원천 차단하기 위해 ‘컨소시엄(공동도급) 참여 불가’라는 강력한 조항을 못 박았습니다. 단일 브랜드의 하이엔드 아키텍처를 확보하겠다는 영리한 전략입니다.
현재 마켓에서는 핵심 입지 선별 수주에 집중하고 있는 DL이앤씨와 도시정비 경쟁력을 입증해야 하는 HDC현대산업개발이 유력한 후보군으로 매칭되어 격돌할 확률이 매우 높습니다. 경쟁 입찰이 성사된다면 건설사들이 조합원 표심을 잡기 위해 이주비 확대, 파격적인 금융 조건, 독점적 특화 설계안을 던질 수밖에 없으므로 조합원 이익은 극대화될 전망입니다.
최고 72층 – 성수3지구 공사비 및 래미안 단독 전망
성수2지구가 치열한 수주 전열을 가다듬는 동안, 연접한 성수3지구는 대한민국 탑티어 브랜드의 독주 체제 기류가 강하게 흐르고 있습니다.
성수3지구의 공사비는 1조 8,275억 원으로, 한강변 랜드마크의 위상에 걸맞게 ‘최고 72층’, 총 2,213가구의 초고층 주거 타운을 세우는 기획을 했습니다. 조합은 오는 13일 현장설명회를 열고 다음 달인 8월 28일 입찰서를 마감할 예정인데, 현재까지는 삼성물산이 가장 적극적이고 정교하게 수주 검토를 진행 중인 것으로 확인되었습니다.
업계에서는 ‘래미안’이라는 브랜드 헤게모니가 워낙 견고한 데다, 최근 삼성물산이 주요 정비사업을 잇달아 쓸어 담으며 기세를 올리고 있어 타 건설사들이 선뜻 도전장을 내밀기 어려울 것으로 보고 있습니다.
최근 원자재 가격 상승 여파로 건설사들이 무리한 치킨게임식 경쟁을 지양하고 있어, 성수3지구는 단독 입찰에 따른 수의계약 노선으로 리비전(Revision)될 확률이 유력합니다.
에필로그
선별 수주 기조의 명과 암, 4조 원 자본의 최종 안착지는?
정비업계 전문가들이 입을 모아 지적하듯, 한강변 성수지구의 시공권은 건설사 입장에서는 자사 하이엔드 브랜드를 한강 전체에 각인시킬 수 있는 최고의 홍보 패널입니다. 그러나 최근 공사비 폭등 리스크와 PF 금융 규제 조타수가 작동하면서 과거처럼 무조건적인 출혈 경쟁에 뛰어들기는 구조적으로 불가능해졌습니다. 이미 성수1지구가 단독 입찰 끝에 수의계약으로 선회했고, 압구정 재건축 단지들마저 경쟁 구도가 무너지는 사례가 이어지는 이유입니다.
성수2지구의 컨소시엄 불가 룰과 성수3지구의 72층 초고층 기획은 향후 성동구 일대 토지 및 배후 자산 가치를 강렬하게 재평가하는 거대한 트리거입니다. 4개 지구 도합 9,500가구의 미니 신도시급 주거 타운이 완성되는 시점에는 트리마제, 아크로서울포레스트와 결합되어 강남 압구정과 마주 보는 대한민국 최상위 부촌의 밸류체인이 완성될 가설이 확실시됩니다.
성수 권역 내에서 정비사업 실무를 담당하거나 한강변 자산 포트폴리오 조정을 고심 중인 분들은 이번 7~8월 입찰 제안서에 건설사들이 제시할 이주비 대출 금리 헷징(Hedging) 요율과 특화 설계 도면 리비전 데이터를 보수적으로 체크하셔야 하며, 청약 마진을 저울질 중인 투자자분들은 성수지구의 시공사 선정 스케줄 가동이 인근 자양동이나 성수동 준신축 아파트 매수 심리에 미칠 파급 효과를 정교하게 시뮬레이션해 보시기 바랍니다. 마천루의 웅장함과 한강의 가치가 결합될 성수동의 위대한 미래 건축을 기대합니다.
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